Протокол общего собрания инвесторов ЖК «Золотой Берег»

 

г. Одесса                                                                                                                                       31.07.2015

 

Выступил Невзоров О.В.:

 

Он отметил, что на общем собрании присутствует 349 инвесторов. Ознакомил присутствующих с целью, повесткой дня и регламентом собрания, а так-же представил руководителей подразделений компании Odecom development:

1. Невзоров О.В.- Руководитель компании Odecom development.

2. Фурта Ю.В.- Специалист департамента проектного менеджмента, который возглавляет группу специалистов, привлечённых к работе по ЖК «Золотой Берег».

3. Гроза В.В.- Специалист отдела продаж.

4. Пиявский В.Г.- Менеджер по работе с общественностью

5. Левковский О.А.- Руководитель департамента маркетинга.

6. Ковалевский С.И.- Руководитель коммерческого департамента

7. Хлебников К.И.- Руководитель компании генерального подрядчика ЮГСТРОЙ СУ1, входящая в состав группы компаний Odecom development (лицензия на строительство высотных зданий СС3 – высшая категория) .

8. Рудаковская Н.П.- Руководитель проектной организации «Сфера ПРО», входящая в состав группы компаний Odecom development.

9. Вирченко А.В.- Руководитель адвокатского объединения «Вирченко и Партнёры», которая обслуживает группу компаний Odecom development на протяжении 7-ми лет

10. Ахменкова Ю.В.- Руководитель финансового департамента.

11. Смыковский Ю.В.- Менеджер департамента контроллинга.

Цель сегодняшнего нашего собрания – это представление результатов проведенного аудита и строительной экспертизы, а также плана завершения строительства ЖК «Золотой берег» и ввода его в эксплуатацию. Предлагаю вашему вниманию повестку дня собрания».

Повестка дня

1. Презентация компании Odecom development.

2. Отчет о состоянии объекта, согласно проведенного аудита и строительной экспертизы.

3. Представление плана завершения строительства и введения комплекса в эксплуатацию.

4. Ответы на вопросы.

5. Голосование для принятия решений.

Регламент

1. Время проведения собрания: начало 17:00, окончание 20:00.

2. Нами ведется видеосъёмка во избежание искажения информации. Убедительно просим вас воздержаться от фото и видеосъемки.

3. Все вопросы, которые у вас возникают в процессе собрания, просьба излагать письменно с указанием вашего ФИО, так как без ФИО вопросы рассматриваться не будут. Ответы на вопросы будут озвучены после перерыва, согласно повестки дня.

4. В процессе собрания ведется протокол, с которым вы сможете ознакомиться по ссылке zb.od.ua с «5» августа 2015 г.

Презентация компании «Odecom development»

«Одеком Девелопмент» - это группа компаний, осуществляет свою деятельность с 2004 г., в состав которой входят: управляющая, проектная, строительная и обслуживающая компании.

За этот период был реализован ряд успешных проектов, в число которых входит два объекта, аналогичных «Золотому берегу».

Один из объектов – жилой комплекс «Гагарин Плаза 1». Данный объект входил в группу компаний «Прогресс-Строй», в 2008 году строительство было остановлено в состоянии строительной готовности – 42% при реализованных активах 95%. Общая площадь объекта – порядка 80 000 кв. м., количество пострадавших инвесторов – 392 семьи.

В начале 2010 года был завершен процесс консолидации инвесторов объекта и нами было возобновлено строительство.

На сегодняшний день объект сдан в эксплуатацию и в конце этого года инвесторы смогут получить свои квартиры.

Следующий объект – жилой комплекс «Левитана». Застройщиком данного объекта была компания «Исток», объект носил название «Камелот». В 2008 году строительство было остановлено в состоянии строительной готовности – 7%, при реализованных активах - 12%. Общая площадь объекта – порядка 55 000 кв. м., количество пострадавших инвесторов – 69 семей.

В 2012 году нами было возобновлено строительство и в 2014 году была завершена и введена в эксплуатацию 1 очередь строительства, куда вошли эти 69 квартир. Обязательства перед инвесторами были выполнены в полном объеме.

Таким образом, «Одеком Девелопмент» имеет успешный опыт по завершению строительства недостроенных объектов и сдачи их в эксплуатацию.

 

Отчет

Для определения состояния объекта был проведен анализ наличия проектной и разрешительной документации, возможность дальнейшего строительства комплекса и подключения его к наружным инженерным сетям.

Основными составляющими отчета являются:

1. Проектирование.

2. Паевое участие в развитии города.

3. Разрешительная документация.

4. Технические условия (подключение к наружным сетям).

5. Строительство.

6. Активы комплекса.

7. Выводы.

1. Проектирование.

Нами была получена от Действующего Заказчика строительства только часть проектной документации на строительство комплекса, а именно:

АР – архитектурный раздел, который позволяет иметь представление о первоначальных планах по устройству стен и перегородок – наличие 70%, что с учетом удельного веса в общем объеме проектной документации составляет 17,5%;

КС – конструкции строительные, позволяющие понять принцип устройства несущего каркаса, – 43%, с учетом удельного веса – 12,13%;

ЭО – электрооборудование, проект внутреннего электроснабжения – 23%, с учетом удельного веса – 1,63%;

ОВ – отопление и вентиляция – 33%, с учетом удельного веса 1,33%;

Из 18-ти разделов в наличии – 5-ть, и те подлежат перепроектированию.

Сведя все имеющиеся разделы проекта и посчитав процент их наличия с учетом удельного веса каждого раздела в общем объеме всей проектной документации, необходимой для строительства дома, мы видим, что процент предоставленной проектной документации по комплексу составляет – 34,05% от необходимого.

С момента разработки этого проекта и по сегодняшний день уже несколько раз менялись Строительные Нормы и Правила (сокращенно СНиП), а также Государственные Строительные Нормы (сокращенно ДБН).

Все вышеперечисленное указывает на то, что нам необходимо разрабатывать проект в полном объеме с учетом ныне действующих норм.

Согласно требований действующих строительных норм и правил, мы провели техническое обследование состояния несущих конструкций и определения возможности дальнейшего строительства и эксплуатации комплекса (т.е. строительную экспертизу). По результатам обследования несущих конструкций сделаны следующие выводы – фактическая прочность бетона в основном соответствует проектной. Но есть достаточно много замечаний по качеству проведения строительных работ.

Так как строительство объекта дважды останавливалось без соответствующей консервации, часть строительных конструкций пришла в негодность из-за атмосферных воздействий, особенно это касается отделки наружных стен и утепления фасада Пенополистиролом.

Также оставляет желать лучшего и качество устройства стен из газобетона на данном жилом комплексе.

На основании выводов экспертизы необходимо будет заказать проект усиления конструкций, выполнить усиление и восстановление несущей способности ряда конструкций. Часть стен необходимо будет демонтировать и выстроить заново, незаконченные участки фасада необходимо будет переделать.

Несмотря на все существующие дефекты они исправимы.

 

2. Паевое участие в развитии инженерно-транспортной и социальной инфрастуктуры города (т.н. доля городу).

Паевое участие в развитии инженерно-транспортной и социальной инфраструктуры города Одесса (так называемая «доля городу») – это предусмотренный законодательством платеж в местный бюджет, который должен осуществить заказчик строительства за право застройки земельного участка.

В связи с тем, что в 2014 году закончился срок действия договора аренды земли, это повлекло за собой прохождение всей согласовательной процедуры заново.

В марте 2015 г. компанией ООО «Добробут» была пройдена процедура пересмотра размера паевого участия, заключен договор паевого участия, которым предусмотрена оплата паевого участия в размере 9 382 173 грн.

Данная цифра берется за основу, так как она есть по состоянию на 20 июля 2015г.

При изменении технико-экономических показателей комплекса в большую сторону, нежели по проекту, по которому раннее выполнялся расчет, паевое участие может быть пересмотрено также в большую сторону.

3. Согласования разрешительной документации и ввод в эксплуатацию комплекса.

Ранее по объекту были получены необходимые разрешительные документы для производства строительных работ, а именно:

- договор аренды земли;

- архитектурно-планировочное задание;

- технические условия;

- решение Исполкома о сроках строительства;

- договор паевого участия (т.н. доля городу);

- заключение экспертизы;

- разрешение ГАСК на производство строительных работ.

Однако, с тех пор практически все из этих документов утратили силу, и сейчас необходимо проходить всю согласовательную процедуру заново. Более того, с тех пор эта процедура изменилась, появились новые строительные нормы. К тому же, часть выполненных работ не соответствует согласованному проекту. А это значит, что нужно всю разрешительную документацию приводить в соответствие построенному.

Так, в настоящий момент срок действия договора аренды земли истек, его нужно оформлять заново, на новый срок строительства, а для этого необходимо проходить комиссию по паевому участию (т.н. долю городу), оформлять новый договор паевого участия, проходить заседание Исполкома с установлением новых сроков строительства и утверждением этого договора, получать решение Исполкома, а также проходить сессию Городского совета, получая решение Горсовета, после чего уже можно будет оформлять новый договор аренды земли. Таким образом, на прохождение процедуры по оформлению нового договора аренды земли может уйти порядка 6 месяцев.

Срок действия архитектурно-планировочного задания также закончился. Согласно действующего законодательства такого разрешительного документа больше не существует, вместо него нужно получать градостроительные условия и ограничения, сразу на увеличенную этажность. Это можно сделать после того, как будет оформлен договор аренды земли.

Срок действия технических условий также закончился, их все нужно получать заново. Эти документы также являются частью разрешительной документации, без которых невозможно прохождение дальнейшей согласовательной процедуры.

Также уже утратил силу отчёт об инженерно-геологических изысканиях, изыскания тоже нужно будет делать заново.

Вступили в силу новые строительные нормы по сейсмике, по которым с таким конструктивным решением, как сейчас есть у комплекса, он не может быть выше 12 этажей, без прохождения научной секции Минстроя, которая бы разрешила отступление от норм при обязательном выполнении научного сопровождения объекта. Таким образом, необходимо будет получать разрешение Минстроя и выполнять научное сопровождение с помощью научно-исследовательского института строительных конструкций при Министерстве строительства в г. Киеве. Только процедура с научным сопровождением может занимать около 9 месяцев.

На основании договора аренды земли, градостроительных условий и ограничений, технических условий, инженерно-геологических изысканий, отчета о научном сопровождении нужно будет заново разработать проектную документацию в полном объеме, все разделы.

Также необходимо заново пройти экспертизу по вновь разработанной проектной документации, эта процедура займет несколько месяцев.

И лишь после выполнения всей вышеизложенной разрешительно-согласовательной процедуры можно будет получить новое разрешение ГАСК на выполнение строительных работ, которое получается во всеукраинском ГАСКе, находящемся в Киеве.

Как вы видите, процедура очень сложная, длительная во времени и, как вы понимаете, требует больших финансовых затрат.

В тоже время, у нас есть опыт того, как можно сократить сроки и проходить вышеизложенную процедуру параллельно выполнению строительных работ. По крайней мере, это возможно для домов № 1 и № 3, а для дома № 2 необходимо все делать заново и в связи с этим строительные работы в доме № 2 будут начинаться с определённым сдвигом по времени.

4. Технические условия (подключение к наружным сетям).

«Технические условия», это документ, который дает право подключиться к внешним сетям, запроектировать данные сети и построить их.

Это одно из самых финансовоемких мероприятий, которые необходимо реализовать для завершения строительства комплекса.

В основном все технические условия были получены в 2005 году. Срок их действия на сегодняшний день закончился абсолютно у всех, поэтому их необходимо получать заново.

Основные виды сетей, без которых невозможна жизнедеятельность комплекса, такие как:

- Электричество:

Электрический кабель, необходимо будет проложить к комплексу от подстанции «Таирово» протяжённостью около 5 километров, от улицы Ильфа и Петрова до Фонтанской дороги 118, где расположен объект, с прохождением двух самых оживлённых площадей района Таирова – Площади Конституции и площади 7-ой станции Черноморской дороги, с восстановлением дорожного покрытия.

Кроме того, выполнить прокол под трамвайными путями, что также является очень дорогостоящим мероприятием. Согласование подобного вида работ требует получения около 40 подписей в разных инстанциях.

Также необходимо будет осуществить строительство нескольких трансформаторных подстанций на территории комплекса. На данном слайде вы видите схему прокладки электричества.

-Газоснабжение:

Для подключения к магистральным газовым сетям необходимо проложить трубу диаметром 300мм вдоль всей улицы Долгой, улицы Бабушкина с восстановлением дорожного покрытия, а также построить газораспределительный пункт с узлом учёта на территории комплекса. На данном слайде вы видите схему прокладки газоснабжения.

-Водоснабжение и канализация:

Для подключения к сетям водопровода и канализации необходимо проложить около 600 метров водовода диаметром 500 мм по улице Костанди для закольцовки, и столько же диаметром 300 мм по Пионерскому переулку, со строительством колодцев, насосной станции и восстановлением дорожного покрытия. А для устройства системы канализации – переложить около 500 м канализационной линии от канализационной насосной станции № 6 диаметром 600 мм по улице Абрикосовой, с устройством колодцев и восстановлением дорожного покрытия. А также необходимо устройство ливневой канализации с участка.

5. Строительство.

Нами был определён процент готовности выполненных основных видов строительных работ: на основании проведенного аудита был сделан вывод:

Строительная готовность домов №№ 1 и 3 – 50,46%, дома № 2 – 2,67%, всего комплекса 36,85% (Рис. №1).

Рис. 1

Также нами были изучены переданные документы по количеству проданных и еще оставшихся к продаже активов. Результаты анализа этих документов показывают, что на домах №1 и №3 - продано 88,27%, на доме №2 – 12,13%, на всем комплексе в целом – 66,59% (Рис. №2).

 Рис. 2

Анализ произведен на основании предоставленных нам данных. В дальнейшем, при сверке с каждым инвестором индивидуально, мы сможем, проверив финансовые документы, которые находятся у вас на руках, подтвердить эти цифры.

Обобщив данные по фактическому состоянию строительной готовности комплекса и количеству проданных активов мы видим:

– процент строительной готовности комплекса– 36,85%;

– процент проданных активов– 66,59%.

То есть, необходимо достроить 63,15% комплекса, потенциально имея к реализации – 33,41% продаваемых площадей (Рис. №3).

 Рис. 3

Также в комплексе есть отдельно пристроенное помещение – магазин, который мы выделили отдельно, так как вы обратили наше внимание на ваши сомнения в законности его передачи другой фирме.

Нам передан договор, основные параметры которого следующие:

площадь 2 055,7 м.кв., строительные работы по окончанию выполняет компания, которая приобрела данный актив. Этот актив выделен в отдельный пусковой комплекс. Согласно договора данная компания обязуется принимать долевое участие в финансировании внешних инженерных сетей пропорционально своей потребности.

В данном отчете присутствует только часть затрат, которые были понесены на данный объект. Стандартный проект имеет еще и другие, неотъемлемые атрибуты для реализации объекта, такие как:

- реклама;

- риэлтерские услуги;

- прочие и непредвиденные затраты;

- налоги;

- управление проектом и прибыль.

Они не вошли в отчет в связи с тем, что мы не можем их проверить. Но в то же время данные затраты не могут повлиять на оптимизацию будущих затрат по данным статьям.

Согласно повестке дня, презентация проведенного аудита закончена.

После мини перерыва Невзоров О.В. перешел к представлению плана завершения строительства.

План завершения строительства комплекса

План завершения строительства жилого комплекса состоит из следующих пунктов:

1. Технико-экономическое обоснование

2. План завершения строительства комплекса:

2.1. График проектирования.

2.2. График согласования разрешительной документации.

2.3. График получения и реализации технических условий.

2.4. График строительства.

2.5. План рекламной кампании.

2.6. Технология перехода объекта незавершенного строительства на вновь созданное юридическое лицо и оформление договорных отношений с инвесторами (график оформления).

2.7. План взаимоотношений с общественностью.

3. Выводы.

Вашему вниманию предлагается Технико-экономическое обоснование (сокращенно – ТЭО). Так как существует несколько вариантов завершения строительства комплекса, нами подготовлено несколько вариантов ТЭО:

ТЭО № 1 – завершение строительства комплекса в целом на основании проектных решений, которые нам были переданы.

ТЭО № 2 – завершение строительства части комплекса (I очередь строительства, дома №1 и №3).

ТЭО № 3 – завершение строительства части комплекса (II очередь строительства, дом №2).

ТЭО № 4 – завершение строительства комплекса в целом на основании разработанных нами проектных решений.

Вначале рассмотрим технико-экономические показатели Комплекса по варианту ТЭО №1, на основании которых и проводились все расчеты.

 

Теперь рассмотрим все расходы по варианту ТЭО № 1, которые необходимо понести при достройке комплекса, постатейно. В расчетах учтен курс доллара в размере 22 грн. за 1 доллар. Расчет выполнен по состоянию на 20 июля 2015 г.

1. Проектирование.

Средняя рыночная цена проектирования зданий подобного уровня сложности по Одессе составляет – 8 $ за 1 м.кв. Так как часть проекта у нас все-таки есть, мы берем за основу стоимость проектирования 5$ за 1 м.кв. Общая стоимость проектирования будет составлять – 405 176 долларов.

Сроки проектирования – будут следующими:

- начало проектирования – вторая неделя августа, окончание корректировки проекта домов № 1 и № 3 – декабрь 2015 года, а окончание проектирования всего комплекса – февраль 2016 года.

2. Паевое участие.

Как мы уже ранее обсуждали, согласно заключенному между ООО «Добробут» и городом договору, паевое участие в развитии инженерно-транспортной и социальной инфраструктуры города Одесса (так называемая «доля городу») составляет 9,38 млн. грн., т.е. 426 462 дол.

После передачи объекта новому заказчику необходимо будет заново пройти комиссию по определению размера паевого участия, утвердить на Исполкоме договор паевого участия уже с новым заказчиком, после чего подписать его с городом.

По графику согласований – комиссия по переоформлению паевого участия должна быть проведена в сентябре 2015 г.

3. Согласования разрешительной документации и ввод в эксплуатацию комплекса.

После принятия общим собранием инвесторов решения о достройке объекта, а также после принятия новым заказчиком от ООО «Добробут» объекта незавершенного строительства и функций заказчика строительства, может быть подано уведомление в ГАСК (г. Киев), с пакетом документов, об изменении данных в выданном ранее разрешении на выполнение строительных работ в части замены заказчика с ООО «Добробут» на нового заказчика, замены генподрядчика с ЧП «Строитель» на нового подрядчика, замены прораба, технадзора, авторского надзора.

Изменения в разрешении ГАСК на строительство: начало – август, завершение – сентябрь 2015 г.

Также параллельно может быть подан пакет документов на переоформление договора аренды земли на нового заказчика. Для этого нужно будет пройти комиссию по определению размера паевого участия в строительстве на нового заказчика, пройти Исполком, решением которого утвердить новые сроки строительства и договор паевого участия, подписать договор паевого участия. На основании решения Исполкома с новыми сроками строительства может быть принято решение Одесского горсовета об оформлении договора аренды земли на нового заказчика, после чего нотариально оформлен договор аренды земли.

Начало процедуры оформления договора аренды земли – в августе 2015, оформление договора – в январе 2016 г.

Также параллельно можно получать градостроительные условия и ограничения застройки земельного участка, как основополагающий документ, разрешающий проектирование и строительство комплекса, определяющий его параметры, в том числе очередность строительства, максимальную этажность, площади жилых квартир и нежилых помещений, их функциональное назначение. Градостроительные условия и ограничения выдают только при наличии документов на землю.

Градостроительные условия и ограничения могут быть получены в феврале 2016 г. Хотя мы с помощью инициативной группы и при содействии руководства города будем стремиться получить их раньше.

На основании градостроительных условий и ограничений и документов на землю можно будет получить все необходимые технические условия, проводить инженерно-геологические изыскания, получать другие исходные данные на проектирование.

Только после получения градостроительных условий и ограничений и имея проектные решения по конструктиву здания можно будет получить разрешение на повышение этажности от Научной секции Минстрой при условии научного сопровождения научно-исследовательским институтом строительных конструкций (г. Киев). На основании разрешения Министерства Строительства названная специализированная проектная организация сможет выполнить научное сопровождение.

Процедура научного сопровождения может быть начата в феврале. Научное сопровождение осуществляется также в течение всего срока строительства.

После того как корректировка проекта и научное сопровождение будут выполнены в полном объеме, необходимо будет пройти комплексную экспертизу. Она может быть выполнена за февраль-март 2016 г.

И лишь при выполнении всего вышеуказанного, можно будет получить новое разрешение ГАСК (г. Киев) по вновь разработанной проектной документации, со ссылкой на новый отчет экспертизы. Это апрель 2016 г.

После готовности кладочных работ каждой очереди строительства (или пускового комплекса) и до окончания всех строительных работ можно будет изготовить технические паспорта на готовые здания. Так, считаем, что техпаспорта БТИ на дома № 1 и № 3 – это октябрь-ноябрь 2016 г., на дом № 2 апрель-май 2018 г.

Оформить сертификаты ГАСК о соответствии проекта строительным нормам и правилам, и проектной документации планируем: для домов № 1 и № 3

– в октябре 2017 г., для дома № 2 – в июле 2018 г.

После ввода в эксплуатацию необходимо будет присвоить почтовые адреса всем квартирам и нежилым помещениям: для домов № 1 и № 3 – октябрь-ноябрь 2017 г., для дома № 2 – июль-август 2018 г.

После прохождения вышеуказанной процедуры инвесторам будут переданы пакеты документов для оформления ими документов права собственности:

- для домов № 1 и № 3 – ноябрь-декабрь 2017 г.;

- для дома № 2 – август-сентябрь 2018 г.

Выше указаны только основные процедуры, на самом деле разрешительных документов гораздо больше.

Сроки прохождения этих процедур указаны исходя из нашего опыта. Мы, совместно с инициативной группой, будем пытаться, при содействии города, сократить эти сроки.

Фактически произведенные нами затраты по прохождению всей процедуры согласования разрешительной документации и ввода в эксплуатацию на аналогичных проектах составляет в среднем 20 дол. /кв.м. Таким образом, стоимость этих затрат на обсуждаемом комплексе составит - 1 644 709 дол.

4. Технические Условия (ТУ).

Я вам озвучу основные разделы из представленных на графике получения и реализации технических условий.

Начало проработок по определению оптимальных точек подключений и приемлемых условий реализаций ТУ – с начала августа и до получения градостроительных условий и ограничений, которые планируются к получению в феврале 2016 г.

Сразу же после получения градостроительных условий и ограничений нами в течении марта-апреля 2016 г. будут получены все технические условия, с апреля по июнь будут выполнены и согласованны проекты наружных сетей и с июля 2016 года до июня 2017 года выполнены и введены в эксплуатацию все наружные сети.

Нами были проведены предварительные расчёты стоимости реализации технических условий на основании проведения аналогичных видов работ на наших объектах. Стоимость получения, проектирования и реализации технических условий, а также ввода их эксплуатацию, в среднем, по аналогам, составляет 50 дол. на 1 кв. м., что в итоге дает 4 111 773 дол.

5. Строительство. Специалистами нашей компании произведен расчет стоимости завершения строительства домов № 1 и № 3, которая составила – 10 199 589 дол.

Также определена себестоимость строительства дома № 2, исходя из себестоимости строительства аналогичных объектов. Это 350 дол. за 1 м.кв.

Таким образом, стоимость строительства дома № 2 составляет – 7 975 040 дол.

Стоимость завершения строительства комплекса в целом - 18 174 629 дол.

График строительства является очень объемным, поэтому я вам озвучу основные виды работ и сроки строительства комплекса.

Начало строительства – вторая неделя августа 2015 г. Для начала нам необходимо будет провести подготовительные работы, вывезти с объекта огромное количество мусора.

Также в начале августа 2015 г. будут начаты работы по кладке стен из газобетона.

А в сентябре 2015 г. – работы по усилению несущего каркаса зданий и монолитные работы не оконченных бетонных конструкций.

Внутренние инженерные и фасадные работы будут проводится с марта 2016 года.

С марта 2017 года будут выполняться внутри отделочные работы.

Окончание всех работ по домам № 1 и № 3 планируется в сентябре 2017 года.

Начало работ по строительству дома № 2 планируется на февраль 2016 года.

Начало работ по возведению бетонного каркаса выше отметки 0.000 дома № 2 – июнь 2016 года.

С сентября 2017 года начнется кладка стен из газобетона.

С марта 2018 г. начнутся внутренние инженерные и фасадные работы 2-го дома, будут выполнены в 2018 году.

С мая 2018 г. будут выполняться внутри отделочные работы.

Окончание всех работ по строительству дома № 2 планируется на сентябрь 2018 года.

6. Риэлтерские услуги (т.е. затраты на сотрудничество с агентствами недвижимости) – это вознаграждение агентств недвижимости за привлечение клиентов для реализации свободных активов и создание соответствующей репутации объекта на рынке недвижимости.

Затраты на оплату услуг агентств недвижимости за продажу имеющихся в комплексе свободных площадей, как показывает наш опыт, составляет в среднем 1% от свободных площадей и составит 191 046 дол.

7. Реклама.

Вы можете увидеть план рекламной компании для возрождения данного проекта.

Для того чтобы реанимировать данный проект и запустить новые продажи необходимо провести ребрендинг объекта для того чтобы убрать дух недостроя. Ребрендинг в первую очередь направлен на рост лояльности наших потенциальных покупателей. В этой ситуации обновление бренда будет усиливать позиции данного жилого комплекса на рынке.

Для этого необходимо провести большое количество рекламных и маркетинговых мероприятий перед началом строительства, а именно:

- утверждение нового названия жилого комплекса.

- разработка брендбука и фирменного стиля жилого комплекса.

- разработка сайта с возможностью on-line наблюдения за строительной площадкой.

- разработка рекламно-полиграфической продукции.

- разработка и реализация плана маркетинга и плана рекламной кампании до конца строительства.

- разработка и реализация PR-мероприятий до конца строительства.

Затраты на рекламу рассчитывалась исходя нашего опыта на аналогичных объектах, с учетом специфики данного объекта, составят 608 629 дол.

8. Прочие и непредвиденные затраты.

Как показывает практика, в любом проекте есть как доходы, так и расходы, которые невозможно «напрямую» отнести к перечисленным выше укрупненным статьям ТЭО (например: оплата коммунальных услуг за непроданные активы после сдачи дома в эксплуатацию, представительские расходы, судебные издержки и другие затраты). Кроме того, возникают затраты, вызванные внешними факторами, которые мы не можем спрогнозировать заранее (как-то: изменение законодательства, результат негативного воздействия атмосферных явлений и прочие). Поэтому они взяты по аналогам, 1% от суммы достройки комплекса, что составит 304 315 дол.

10. Управление проектом и комиссия за вложение инвестиций с учетом налогов.

Это вознаграждение за управление проектом (с учетом налогов), покрытие рисков, вложенные инвестиции, необходимых на достройку объекта, а также затраты на содержание управленческого аппарата. Расходы взяты на весь период.

Определена комиссия исходя из 15% от доходов и составляет 4 564 719 дол.

Всего затраты

Таким образом, сложив все вышеназванные расходы, которые необходимо понести для завершения строительства комплекса, получаем 30 431 457 дол.

Теперь рассмотрим доходную часть проекта.

В доходной части у нас есть три основных статей поступлений:

1) доходы от реализации свободных площадей;

2) поступления средств по ранее заключенным договорам (рассрочка);

3) поступление от доплат за счет увеличения площадей активов.

Теперь о каждой составляющей подробнее.

Поступления от продаж свободных площадей.

В комплексе есть свободные активы (квартиры, нежилые помещения, машино-места), реализовав которые, мы можем получить потенциальные поступления в проект. Так при продаже по среднерыночной стоимости, выведенной на основании анализа рынка, что составляет 800 дол./кв.м., планируемый доход составит 19 104 586 дол.

Поступление от рассрочки.

Дебиторская задолженность по ранее заключенным договорам составляет 1 437 307 дол.

Поступления от доплат за увеличение площадей.

На этапе аудита специалистами БТИ были произведены контрольные замеры площадей. В результате данных замеров было выявлено расхождение между площадями, указанными в договорах, и фактическими размерами площадей квартир. В связи с этим существует разница в сторону увеличения, что по объекту в целом составляет 3542,7 кв.м. Ожидаемый доход по среднерыночной стоимости продажи составит 2 898 573 дол.

Всего доходы

Таким образом, сложив все вышеназванные доходы, получаем 23 440 465 дол.

Дефицит денежных средств

Посчитав разницу между доходами и расходами, мы видим, что для достройки комплекса дефицит денежных средств составляет 6 990 992 дол.

Варианты восполнения дефицита денежных средств

Недостаток денежных средств можно восполнить за счет:

1) средств нынешнего заказчика строительства;

2) государственного или местного бюджетов;

3) средств инвесторов, которые ранее приобрели активы в комплексе.

Получить оплату недостающих средств у нынешнего заказчика строительства ООО «Добробут» не представляется возможным, поскольку на балансе данной компании кроме объекта незавершенного строительства ничего нет. К тому же, за последние 7 лет вы смогли в этом убедиться сами.

В государственном бюджете эти деньги не предусмотрены, также как и в местном бюджете. Более того, у местных органов власти есть целая очередь жилых домов, находящихся в аварийном состоянии. Кроме того, в связи с событиями, начавшимися в 2014 г., появились тысячи семей, нуждающихся в постоянном жилье, куда скорее всего и будут направлены средства бюджета в первую очередь. На встрече инвесторов с мэром подтвердилось то, что город может только содействовать завершению, а не финансировать.

Таким образом, на наш взгляд, единственным реальным источником восполнения дефицита денежных средств являются средства инвесторов, которые ранее приобрели активы в комплексе.

На данном слайде вы видите, что существует дефицит денежных средств в размере 6 990 992 дол., составит 127,66 дол. на кв.м. с проданных ранее активов.

Общая сумма доплат будет разбита на равные платежи в течение всего срока завершения строительства.

На следующем слайде вы можете рассмотреть примеры доплат для типовых квартир в домах № 1 и № 3:

Если у Вас квартира площадью 60 кв.м., умножаем на 127,66 дол./кв.м., сумма доплат составит 7 659,6 дол., что при рассрочке на 29 месяцев составит 264,12 дол./мес.

Если у Вас квартира площадью 80 кв.м., то сумма доплат составит 10 212,8 дол., что при рассрочке на 29 месяцев составит 352,16 дол./мес.

Если у Вас квартира площадью 120 кв.м., то сумма доплат составит 15 319,2 дол., что при рассрочке на 29 месяцев составит 528,23 дол./мес.

Мы привели примеры типовых квартир. Для каждой конкретной квартиры будет выполнен свой расчет.

ТЭО № 2 и ТЭО № 3

Для того, чтобы у Вас возникло четкое понимание возникновения дефицита средств, мы разбили комплекс отдельно на дома № 1 и № 3 и отдельно на дом № 2. Целью данного разделения являлось предоставить вам информацию для понимания, что дома № 1 и № 3 имеют значительно отрицательную экономику, а дом № 2 – положительную экономику и является инвестиционно-привлекательным. Завершение строительства как комплекса в целом позволит значительно сократить дефицит денежных средств, что в итоге повлияет на сумму доплат.

Строительство данных домов отдельно технически возможно, но экономически нецелесообразно.

Специалистами нашей компании были проведены поиски путей уменьшения доплат на строительство. Было найдено несколько путей решения этой проблемы:

1. Пересмотр проектных решений по дому № 2;

2. Увеличение этажности зданий;

3. Строительство стилобата (т.е. встроенно-пристроенных помещений) по всей территории.

Эти мероприятия улучшат показатели ТЭО комплекса при сохранении тех же сроков, поскольку имеет значение не объем, а количество сезонов для выполнения строительных работ.

ТЭО № 4

По ТЭО № 4, сначала обращаем ваше внимание, что у нас теперь изменились технико-экономические показатели. Так появилась площадь, возможная к достройке, и соответственно выросла общая площадь комплекса.

У нас соответственно увеличились расходы.

Расходы

1.1. Проектирование, в т.ч. проект переноса трамвайного кольца – теперь составляет 494 914 долларов.

1.2. Паевое участие – согласно законодательства должен произойти перерасчет, его размер составит 13,99 млн. грн., т.е. 635 850 дол.

1.3. Согласования разрешительной документации и ввод в эксплуатацию комплекса. Стоимость пропорционально вырастет и составит - 1 943 834 дол.

1.4 Технические условия – Аналогично вырастут пропорционально и составят – 4 859 586 дол.

1.5. Строительство – теперь составит 23 409 323 дол.

1.6. Перенос трамвайного кольца составит 1 457 876 дол. Данная цифра взята на основании аналогов выполнения подобных работ как в Одесском регионе, так и в тех регионах, где переносились трамвайные развязки.

1.7. Риэлтерские услуги - составят 319 552 дол.

1.8. Реклама – составит 807 828дол.

1.9. Прочие и непредвиденные затраты составят 403 914 дол.

1.10. Управление проектом и комиссия за вложение инвестиций с учетом налогов – составит 6 058 708 дол.

ВСЕГО расходы составят 40 391 384 дол.

Доходы

Поступления от продаж свободных площадей составят 31 955 170 дол.

Поступления от рассрочки составят 1 437 307 дол.

Поступления от доплат за увеличение площадей составят 2 898 573 дол.

Всего доходы составят 36 291 050 дол.

Дефицит денежных средств составит 4 100 335 дол.

На данном слайде вы видите, что сумма восполнения недостающих денежных средств в 4 100 335 дол., что составит 74,87 дол./кв.м. с проданных ранее активов.

Общая сумма доплат будет разбита на равные платежи в течение всего срока завершения строительства.

На следующем слайде вы можете рассмотреть примеры доплат для типовых квартир:

Если у Вас квартира площадью 60 кв.м., умножаем на 74,87 дол./кв.м., то сумма доплат составит 4 492,2 дол., что при рассрочке на 29 месяцев составит 154,91 дол./мес.

Если у Вас квартира площадью 80 кв.м., то сумма доплат составит 5 989,6 дол., что при рассрочке на 29 месяцев составит 206,54 дол./мес.

Если у Вас квартира площадью 120 кв.м., то сумма доплат составит 8 984,4 дол., что при рассрочке на 29 месяцев составит 309,82 дол./мес.

Повторимся, что мы привели примеры типовых квартир. Для каждой конкретной квартиры будет выполнен свой расчет.

Обращаем Ваше внимание, что по второму предложенному нами варианту завершения строительства комплекса (ТЭО № 4) размер доплат существенно сократится, при сохранении сроков завершения строительства комплекса. Мы рекомендуем именно этот вариант.

На этом презентация технико-экономического обоснования закончена. Переходим к плану завершения строительства комплекса.

ПЛАН ЗАВЕРШЕНИЯ СТРОИТЕЛЬСТВА КОМПЛЕКСА

Поскольку графики проектирования, согласования разрешительной документации, получения и реализации технических условий, строительства и план рекламной кампании мы уже вам презентовали, переходим сразу к технологии перехода объекта незавершенного строительства.

Технология перехода объекта незавершенного строительства на вновь созданное юридическое лицо и оформление договорных отношений с инвесторами

Создается неприбыльный кооператив непосредственно под этот объект, к которому переходят права заказчика строительства вследствие перехода к нему права собственности на объект незавершенного строительства от предыдущего заказчика – ООО «Добробут». Финансовых потерь (в т.ч. налоговых) у Кооператива в связи с этим не возникает.

Такой переход прав заказчика строительства предусмотрен Законом Украины «О регулировании градостроительной деятельности». Это также позволит Кооперативу на законных основаниях заключить с городом договоры аренды земли и о паевом участии в развитии инженерно-транспортной и социальной инфраструктуры г. Одессы («доля городу»).

Порядок оформления права собственности на квартиры в домах, построенных Кооперативом, очень проста: по окончании строительства члену кооператива, который полностью выплатил свой пай, кооперативом выдается справка, которая в соответствии с Постановлением КМУ от 17.10.2013 года № 868 является основанием для регистрации права собственности на квартиру. Но такая справка выдается только членам Кооператива.

Интересы инвесторов должны быть защищены путем признания их прав на участие в строительстве объекта. Такое признание осуществляется Кооперативом только при наличии соответствующих подтверждений (оригиналов договора купли-продажи имущественных прав в объекте, платежных документы об оплате этих договоров), позволяющих Кооперативу осуществить идентификацию соответствующего лица.

У Кооператива нет прямых отношений с инвесторами, поэтому такие отношения необходимо установить на условиях, которые позволят достроить объект. Кроме того, Кооператив может выстраивать отношения только со своими членами. Интересы лиц, которые не являются членами Кооператива, Кооператив ни реализовать, ни защитить не сможет.

Начало заключения договоров с новым заказчиком строительства будет осуществляться с сентября 2015 г. по февраль 2016 г. включительно. С марта 2016 г. новым заказчик строительства договоры с инвесторами заключаться не будут.

План взаимоотношений с общественностью.

Работа с городом от лица общественности для оптимизации расходов по доле города и оптимизации решений по переносу трамвайного кольца, а так же содействие в работе с городскими структурами по оптимизации сроков в получении разрешительной документации.

Ежеквартально инвестора будут получать информацию о ходе строительства на специальной интернет-платформе. В данном случае роль инициативной группы заключается в осуществлении визуального контроля предоставляемой инвесторам информации.

Нашей компанией будет проводиться сверка документов, подтверждающих причастность инвесторов к объекту, то есть: проверка договора, подтверждения оплаты инвестиции. В данном случае роль инициативной группы заключается в участии в принятии решений по сомнительным документам, подтверждающим отношение к объекту.

Каким образом мы предлагаем выбрать состав инициативной группы. Состав инициативной группы должен быть не более 9-ти человек (для упрощения процедуры принятия решений состав группы должен состоять из нечётного количества лиц).

Критерии: человек должен являться непосредственным владельцем актива либо прямым родственником, должен располагать временным ресурсом, должен владеть полной информацией по истории объекта и иметь активную позицию по достижению общей цели завершения строительства комплекса.

ВЫВОДЫ

На основании вышеизложенного мы хотим вам предложить завершить строительство комплекса Золотой Берег нашими силами, с нашими инвестициями в период с августа 2015 года по сентябрь 2018 года с разбивкой на очереди строительства с восполнением вами дефицита денежных средств объекту. Согласно предложенного варианта завершения строительства № 2 (ТЭО № 4) сумма доплаты будет составлять 74,87 дол. за 1 кв.м. в рассрочку на весь период строительства соответствующей очереди.

Хотим обратить ваше внимание, что стоимость продажи квартир в комплексе сегодня составляет от 300 дол./кв.м. Мы же предлагаем доплатить 74,87 дол. за кв.м., и по итогам завершения строительства вы получите свой актив по справедливой, среднерыночной цене, которая на сегодняшний день составляет 1000 дол./кв.м.

В случае если инвестор пожелает продать свой актив до момента сдачи дома в эксплуатацию, он может это осуществить путем подачи заявления в отдел продаж, продажа осуществляться централизовано во избежание демпинга цен в объекте.

На этом наша презентация плана завершения строительства закончена. А сейчас мы озвучим перечень вопросов для голосования, которое состоится после перерыва и ответов на поступившие вопросы.

Вопросы, поступившие из зала и ответы на них.

1. Вопрос: Почему все расчеты были произведены в дол. США, а не в национальной валюте?

Ответ: В связи с курсовыми колебаниями, которые приводят к росту инфляции, а так же в связи с тем, что основная масса материалов и конструкций не выпускается в Украине, мы делаем привязку к иностранной валюте.

2. Вопрос: Учитывается ли при расчетах курс инфляции?

Ответ: Да, инфляция учитывается. И т.к. расчет производиться в долларах, то мы привязываемся к курсу НБУ.

3. Вопрос: Какова роль Селезнева, является ли «Одеком Девелопмент» правопреемником компании Селезнева?

Ответ: Нет, мы не являемся правопреемником. С вновь созданным юридическим лицом вы формируете новые договорные отношения. Все претензии и споры в отношении предыдущего застройщика решаются в порядке, установленном законодательством Украины, в том числе и уголовном производстве.

4. Вопрос: Кто ответит за продажу магазина?

Ответ: Имевшие место взаимоотношения между инвесторами и предыдущими застройщиками нами не регулируются. Решение этих споров не в нашей компетенции.

5. Вопрос: По поводу дефицита и его пополнения (доплат), а что вносит в эту стройку новый застройщик?

Ответ: Компания «Одеком Девелопмент» готова обеспечить инвестирование средств в инвестиционно привлекательную часть комплекса, а именно – дом №2. Но, поскольку основной целью является завершение строительства всего комплекса в целом, и сдача его в эксплуатацию, компания «Одеком Девелопмент» будет обеспечивать покрытие, за счет части прибыли, основного дефицита средств необходимого для завершения строительства, оставляя минимальный среднерыночный процент рентабельности. Оставшийся дефицит средств будет восполнен действующими инвесторами.

6. Вопрос: Почему мы должны опять платить долю городу? Возможна ли застройка без разрешения города?

Ответ: Предыдущие взаимоотношения с городом складывались бывшим застройщиком. На сегодняшний день мы заручились поддержкой городских властей, которые согласны идти на встречу по данному объекту.

7. Вопрос: Зачем нам создание очередного кооператива, почему Одеком не может нас достроить? Какие гарантии получения квартир?

Ответ: Наша компания является налогоплательщиком, в случае достройки жилого комплекса компанией «Одеком Девелопмент» стоимость расходов увеличится значительно. А кооператив - это не прибыльная организация. Технология работы с кооперативом отработана годами на рынке недвижимости по всей Украине.

8. Вопрос: Нельзя ли сократить сумму расходов на рекламу?

Ответ: Исходя из опыта возобновления строительства на аналогичных объектах, рекламная кампания повышает инвестиционную привлекательность объекта и позволяет реализовывать активы по рыночной цене. Необходимая рекламная кампания для данного объекта значительно дороже чем для объектов не имеющих негативной репутации.

9. Вопрос: По какой цене будет рассчитываться доплата за увеличение площади? Возможно ли ее посчитать по себестоимости?

Ответ: Предусмотрен расчет в рамках ТЭО и цена 1 кв.м. по доплате за увеличенные метры по цене 18 тыс. грн. за 1 м.кв., так же как и цена активов. Если мы пересчитаем ее по себестоимости, то данная разница между рыночной ценой и себестоимостью увеличит сумму дефицита средств. Восполнение дефицита в равной мере за счет средств инвесторов будет некорректным, поскольку в таком случае за общий счет будет погашаться увеличение площади конкретных инвесторов.

10. Вопрос: В моем договоре указано 2% допустимого отклонения фактической площади от договорной, в случае увеличения в этих рамках доплата не производится. Будет ли это указано в новом договоре?

Ответ: Нет, доплата будет производиться за все фактическую разницу метров.

11. Вопрос: Нет возможности доплаты. Что делать?

Ответ: Компания имеет несколько вариантов решения данного вопроса. После изучения конкретной ситуации будет предложен наиболее подходящий вариант.

12. Вопрос: Какие финальные цифры по доплатам за квартиры?

Ответ: Согласно ТЭО за основу принимается цифра 74,87$ за 1 кв.м. Но у нас есть возможность оптимизации этих цифр, за счет уменьшения «доли города», оптимизации затрат, связанных с переносом трамвайного кольца, и также оптимизации затрат на оплату за аренду земли.

13. Вопрос: По поводу доплаты 10% стоимости квартиры после сдачи дома, оговоренных в старых договорах? Когда мы будем оплачивать эти долги? И как они будут взиматься, учитывая, что тогда курс доллара был 5?

Ответ: Невыплаченная Вами 10% площади квартиры оплачиваются из расчета 819 $ за 1 кв. м., необходимые для достройки здания.

14. Вопрос: Возможно ли, чтобы инициативная группа рассмотрела возможность экономии для инвесторов при расчете ТЭП?

Ответ: Инициативная группа, безусловно, может повлиять на оптимизацию дефицита средств путем активного участия в решении вопросов связанных с оптимизацией расходов по отчислению средств в бюджет города как-то: доля города, перенос трамвайных путей, оплата аренды земли.

15. Вопрос: 100% оплата до договора произведена. Как производится доплата, за какие метры?

Ответ: Доплата, согласно, варианта ТЭО №4 производится из расчета 74,87$ за 1 кв. м. приобретенной площади, что является необходимым для компенсации дефицита средств.

16. Вопрос: Можно ли произвести обмен своей квартиры в 80 кв.м. на 60 кв.м. в ЖК?

Ответ: После проведения переговоров с инвесторами, у которых возникли вопросы, связанные с оптимизацией доплат и оплаты дополнительных квадратных метров, будет составлен реестр активов, согласно которого будет формироваться предложения в индивидуальном порядке.

17. Вопрос: Квартира при завершении строительства будет собственностью кооператива?

Ответ: Нет, по завершению строительства и сдачи дома в эксплуатацию, после подписания акта приема-передачи, инвестор получает полный пакет документов для оформления свидетельства о праве собственности.

18. Вопрос: Как неприбыльная организация может брать на себя обязательства и достраивать объект?!

Ответ: Форма собственности и вид налогообложения не связаны с ответственностью по выполнению обязательств. Законом не предусмотрены требования к статусу заказчика строительства как плательщику налогов.

Вопросы на голосование:

1. Согласны ли вы принять нашу компанию как компанию, которая завершит строительство вашего комплекса? (да / нет).

При отрицательном решении на голосовании наше сотрудничество будет завершено.

При положительном решении на голосовании будут вынесены следующие вопросы:

Голосование по первому вопросу:

  • «ЗА»- 205 голосов.

Принято большинством голосов.

2. Выбор одного из двух предложенных вариантов завершения строительства комплекса (ТЭО № 1 или ТЭО № 4).

Голосование по второму вопросу:

Принято большинством голосов завершения строительства комплекса по ТЭО № 4.

3. Выбор состава единой инициативной группы от лица инвесторов.

1. Баулин Андрей.

2. Толочик Алексей.

3. Вересюк Ольга.

4. Ганев Эммануил.

5. Босикевич Дмитрий.

6. Шебек Регина.

7. Гурак Александр.

8. Михайлик Олег.

9. Соколовский Станислав.

Голосование по третьему вопросу:

Решением собрание голосование проводилось списком. «ЗА» - большинство голосов.

4. Выбор эстетической составляющей части фасада комплекса по предложенным вариантам.

1. Металлическое заграждение (балкон).

2. Застекленный фасад.

Голосование по четвертому вопросу:

В процессе обсуждения данного вопроса мы увидели желание людей застеклить балконы, но для того, чтобы принять окончательное решение нами будет произведен дополнительный опрос.

: